1. 信用评分
- 分数高低：信用评分（如中国的央行征信报告中的综合评分）是核心参考。分数越高（通常>700分较好），代表信用风险越低，更容易获得较低利率。
- 评分模型：银行会参考央行征信中心的信用报告，结合内部评分模型（如FICO评分在中国的类似体系）进行判断。
2. 还款历史
- 逾期记录：是否有信用卡、贷款、房贷等还款逾期，特别是连续逾期、逾期超过90天等严重记录，会大幅提高利率或被拒贷。
- 近期逾期：近两年的逾期影响最大，时间越近负面影响越明显。
3. 负债水平与还款能力
- 负债收入比：每月债务还款额占收入的比例（通常要求≤50%），过高可能被认定为还款能力不足，导致利率上浮。
- 信用卡使用率：信用卡已用额度占总额度的比例（建议<70%），过高可能暗示财务紧张。
4. 信用历史长度
- 信用账户的年龄：较长的信用历史（如>5年）且保持良好记录，有助于提升信用可靠性。
- 新开账户：短期内频繁申请信用卡或贷款，可能被视作风险行为（“硬查询”过多）。
5. 信用账户类型与多样性
- 账户组合：拥有多种信用账户（如房贷、信用卡、消费贷等）并管理良好，体现综合信用能力。
- 近期信贷申请：短期内多次被机构查询征信（“硬查询”），可能降低评分。
6. 公共记录与负面信息
- 欠税、法律判决、强制执行记录：此类信息会严重损害信用评级。
- 失信被执行人记录：直接导致无法获得贷款。
7. 其他因素
- 工作稳定性与收入：虽然不直接属于信用记录，但银行会结合收入证明、职业稳定性综合评估风险，间接影响利率定价。
- 房产类型与首付比例：首付比例高（如>30%）可能获得更优利率，但主要取决于贷款政策而非信用记录本身。
如何优化以获得更低利率？
保持按时还款：确保所有信贷账户无逾期，至少维持6-12个月完美记录。
降低负债率：提前偿还部分信用卡或贷款，降低负债收入比。
避免频繁查征信：短期内减少新的信贷申请。
长期维护信用：保留长期使用的信用卡账户，避免随意注销。
定期检查征信报告：每年自查1-2次央行征信报告，及时纠正错误信息。
注意事项
- 不同银行对信用记录的容忍度不同，可多家比对选择利率最优的机构。
- 信用记录只是利率定价的一部分，贷款金额、期限、抵押物价值等也会影响最终利率。
通过系统管理信用记录，多数借款人可在申请房贷前显著改善自身条件，从而争取到更优惠的利率。
