这是一个非常普遍且重要的购房问题！建筑面积相同但实际得房率（或感觉上可用面积）差异很大，主要由以下几个关键因素造成：
公摊面积的差异：
- 核心原因： 建筑面积 = 套内建筑面积 + 公摊面积。公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的公共部分的建筑面积。
- 影响公摊大小的因素：
- 建筑形态： 高层塔楼通常比多层板楼或小高层有更大的公摊面积。因为高层需要更多的电梯、更宽的疏散楼梯、更大的设备间（如配电房、水泵房）等。
- 梯户比： 电梯数量和每层住户数量的比例。一梯两户的公摊通常比一梯四户或六户要小。电梯越多、每层户数越少，分摊到每户的公摊面积就越大。
- 公共区域大小和豪华程度： 豪华宽敞的大堂、超长的走廊、复杂的过道设计、会所、设备层等都会显著增加公摊面积。
- 配套设施： 如果楼内有较大的物业管理用房、消防控制室、公共活动空间等，这些也会计入公摊。
- 结论： 即使两套房子建筑面积相同，如果A套位于公摊大的高层塔楼一梯两户，B套位于公摊小的多层板楼一梯两户，那么B套的实际套内面积会远大于A套。
墙体结构和厚度：
- 承重墙厚度： 不同建筑结构（如砖混、框架、剪力墙）的承重墙厚度可能不同。剪力墙结构的墙体通常比框架结构厚，占用更多套内空间。
- 外墙保温层： 现代建筑外墙通常有保温层，这部分厚度也会计入套内建筑面积（特别是按照某些测量规范时），但不增加实际使用空间。保温层越厚，实际可用空间感觉越小。
- 户型设计： 有些户型内部隔墙较多、较厚，或者有无法利用的“死角”墙体，也会影响实际可利用面积的感觉。
阳台、飘窗等半面积或特殊部位的计算：
- 阳台： 在计算建筑面积时，封闭阳台通常算全面积，未封闭阳台算一半面积。但在实际使用中，阳台无论封闭与否，其可利用性对住户的感觉是一样的（晒衣服、养花、储物等）。如果一套房的阳台全部是未封闭的（只算一半面积），另一套同等建筑面积的房有较大的封闭阳台（算全面积），那么前者在建筑面积中包含的阳台“实际价值”更高，感觉上得房率更好。
- 飘窗： 符合规范的飘窗通常不算面积或只算很少面积（如窗台高度达标），但它提供了额外的实用空间（放东西、坐人）。拥有较多飘窗的房子，在相同建筑面积下，实际可利用空间的感觉会更好。
- 设备平台/结构板： 有些户型会赠送或设置半封闭的设备平台或结构板，这部分可能不计入或少计入建筑面积，但装修时可以包进来使用，增加了实际可用面积。
户型的实用性和空间利用率：
- 设计合理性： 优秀的户型设计能最大化利用空间，减少过道、死角等浪费面积。而设计不佳的户型可能有狭长过道、不规则形状导致的难以利用空间、过多的承重墙限制等。
- 空间感受： 开间进深比例、层高、采光、通透性等都会影响人对空间大小的主观感受。一个开敞明亮、布局合理的90平米可能比一个昏暗局促、布局别扭的90平米感觉大很多。
开发商的计算方式与“水分”：
- 虽然国家有测量规范，但在具体执行和计算细节上可能存在差异（如保温层、外墙的精确计算）。
- 极少数情况下，可能存在销售面积“注水”的现象（尽管违规）。
总结来说：
建筑面积相同，但公摊面积大小是造成实际得房率差异的最主要原因。其次是户型设计、墙体厚度、阳台飘窗等特殊部位的计算规则以及空间利用率和主观感受。
给购房者的建议：
- 关注套内面积： 在对比房屋时，不要只看建筑面积，一定要看或问清楚套内建筑面积或套内使用面积。
- 了解公摊构成： 询问公摊的具体内容和比例，了解梯户比、公共设施情况。
- 实地感受户型： 亲自看房，感受空间布局、采光、通透性和是否有浪费空间。注意墙体厚度。
- 对比样板间： 注意样板间家具尺寸是否缩小，以营造空间更大的错觉。
- 考虑赠送面积： 了解是否有不计入或半计入建筑面积的赠送空间（如特定飘窗、设备平台、地下室、阁楼等）。
最终，实际居住体验和“感觉空间大不大”取决于套内的实用面积和空间设计的合理性，而不仅仅是纸面上的建筑面积数字。
